Cómo pasar de hipoteca variable a tipo fijo
El Euríbor ha vivido años de tipos negativos y también subidas pronunciadas. Si tienes una hipoteca variable y quieres dormir tranquilo con una cuota estable, aquí tienes todas las opciones para cambiar a tipo fijo, con sus costes reales y los pasos a seguir.
Las tres vías para cambiar de variable a fijo
Existen tres caminos, cada uno con sus ventajas e inconvenientes:
1. Novación: acuerdo con tu propio banco
La novación consiste en renegociar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco. Es la opción más sencilla porque no implica cambiar de entidad, pero el banco no está obligado a aceptarla ni a ofrecerte las mejores condiciones.
- Costes: comisión de novación (típicamente 0,15 %–0,5 % sobre el capital pendiente), posibles honorarios notariales y de registro.
- Plazo: normalmente 2–6 semanas desde la solicitud.
- Cuándo conviene: si tu banco te ofrece un tipo fijo competitivo y no quieres los trámites de una subrogación.
2. Subrogación: te llevas la hipoteca a otro banco
La subrogación de acreedor te permite trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco paga la deuda pendiente al anterior y tú firmas un nuevo préstamo con las condiciones pactadas.
- Costes: comisión de subrogación (máximo 0,05 % hasta que se cumplen 3 años del préstamo, 0 % después, según la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019). El nuevo banco puede cubrir parte de los gastos como incentivo.
- Plazo: 1–3 meses, incluyendo tasación, notaría y registro.
- Cuándo conviene: cuando otro banco ofrece un tipo fijo claramente mejor que el tuyo y tienes un capital pendiente elevado (más capital = mayor ahorro potencial).
3. Cancelar y contratar una nueva hipoteca
La opción más cara pero a veces la más flexible: cancelas tu hipoteca actual y contratas una completamente nueva.
- Costes: comisión de cancelación anticipada (0,5 %–2 % del capital pendiente dependiendo de tu contrato), más todos los gastos de la nueva hipoteca (tasación, notaría, registro, gestoría).
- Cuándo conviene: cuando quieres cambiar también el plazo o el importe, o cuando la subrogación no es posible por condiciones del contrato.
¿Cuándo compensa realmente pasar a tipo fijo?
La decisión depende fundamentalmente de tres factores:
- El tipo fijo que te ofrecen vs. el variable actual. Si el Euríbor está en el 2 % y te ofrecen un fijo al 3 %, pasar a fijo te costaría dinero extra todos los meses, pero te da certeza a largo plazo.
- El plazo restante. Cuantos más años te queden, mayor es el riesgo de subidas del Euríbor y mayor es el beneficio de la predictibilidad del tipo fijo.
- Tu tolerancia al riesgo. Si la incertidumbre mensual te genera estrés o tienes el presupuesto muy ajustado, la certeza de un tipo fijo tiene un valor real aunque suponga pagar un poco más en escenarios favorables.
Pasos para cambiar tu hipoteca paso a paso
- Obtén el saldo pendiente y las condiciones actuales — Pide a tu banco un cuadro de amortización actualizado. Anota el capital pendiente, tu diferencial, el plazo restante y la comisión de cancelación o subrogación que aplicaría.
- Compara ofertas de tipo fijo — Solicita ofertas a 3–5 entidades (incluyendo tu banco actual). Pide siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es la oferta vinculante.
- Calcula el coste total de la operación — Suma comisión de subrogación o cancelación + gastos de tasación (300–600 €) + notaría y registro (400–800 €). Divide ese coste entre el ahorro mensual: ese es el tiempo que tardarás en recuperarlo.
- Firma la oferta vinculante — Tienes derecho a 10 días hábiles de reflexión antes de firmar. Úsalos para revisar con calma las condiciones.
- Firma ante notario — El notario te dará asesoramiento imparcial y está obligado a asegurarse de que comprendes todas las cláusulas.
Preguntas frecuentes
¿El banco puede negarse a la novación?
Sí. Tu banco no está obligado a aceptar una novación. Si se niega o las condiciones no son buenas, la subrogación a otra entidad es tu mejor alternativa.
¿Cómo afecta a mi IRPF?
Si tienes deducciones por inversión en vivienda habitual anteriores a 2013, la novación o subrogación no las hace perder siempre que se mantenga el mismo préstamo hipotecario. La cancelación y nueva hipoteca podría afectarlas. Consulta con un asesor fiscal.
¿Merece la pena pasar a fijo si me quedan pocos años?
Con menos de 5 años de hipoteca restantes, los costes de la operación raramente se recuperan con el ahorro en certeza. En ese caso, salvo que las cuotas sean insostenibles, suele ser mejor quedarse en variable y esperar al final.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Para decisiones sobre tu hipoteca consulta con tu entidad o un asesor hipotecario independiente.